Quels diagnostics immobiliers obligatoires prévoir en cas de vente d'un local commercial ?

Vous envisagez de vendre un local commercial ? Comme c'est le cas en cas de bail commercial, différents diagnostics sont requis par la loi pour vendre votre bien. Ces derniers doivent être remis à l'acquéreur au moment de la signature du compromis de vente. Depuis le 1er novembre 2007, ces différents constats sanitaires légaux sont regroupés dans un seul et même dossier de diagnostic technique (DDT). Quels diagnostics réaliser lors de la vente d'un local commercial ? Quelle est la durée de validité de ces documents ? Quelles conséquences pour le propriétaire en cas d'absence de diagnostic ? Zoom sur les différents diagnostics à fournir pour vendre un local commercial !

Les diagnostics à réaliser pour vendre un local commercial

Les locaux commerciaux

Lors de la vente d'un local commercial, les diagnostics immobiliers requis par la loi sont les suivants :
  • Le diagnostic amiante : il établit l'absence ou la présence de produits ou matériaux contenant de l'amiante au sein du local. Il est obligatoire si ce dernier a été construit avant le 1er juillet 1997.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue la dépense énergétique du bâtiment ainsi que la quantité de gaz à effet de serre produite. Il est valable durant une période de 10 ans.
  • Loi Carrez : la surface "Loi Carrez" du local doit être mesurée si ce dernier fait partie d'une copropriété. La validité de ce document est illimitée.
  • L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) : ce contrôle est obligatoire si le bâtiment est situé au sein d'une zone qui fait l'objet d'un plan de prévention des risques (mouvement de terrain, inondation, séisme, exposition au radon, …). Le contrôle dispose d'une validité de 6 mois.
  • Le diagnostic termites : ce contrôle est obligatoire si le bien se situe dans une zone ciblée par un arrêté préfectoral. Il est valable pendant 6 mois.

Les locaux à usage mixte

Il s'agit de locaux qui intègrent à la fois des bureaux ou des locaux commerciaux et des habitations. Dans ce cas de figure précis, le diagnostic plomb est également obligatoire. Il concerne les parties affectées à l'habitation. L'état des parties ne correspondant pas à des pièces de vie (cave, grenier, garage) n'est pas soumis au constat plomb.

Le contrôle du diagnostiqueur : coût et déroulement de l'intervention

L'examen doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié. Ce professionnel accède à toutes les pièces du local commercial et réalise différents contrôle :
  • Examen des caractéristiques de chauffage et d'isolation et recueil des différentes informations en lien avec la consommation d'énergie pouvant être fournies par le propriétaire.
  • Inspection par sondage de l'ensemble des matériaux pouvant éventuellement contenir de l'amiante.
  • Sondage à l'aide d'un poinçon de tous les éléments en bois pour détecter une éventuelle présence de termites.
  • Mesure des différentes pièces du local à l'aide d'un laser-mètre.
Les prix des diagnostics varient en fonction du type de bien, de la surface et du nombre de prestations effectuées. Le devis de départ subit parfois une évolution lorsque des prélèvements complémentaires sont nécessaires pour réaliser des analyses. La plupart des professionnels appliquent un forfait lorsque le propriétaire commande plusieurs diagnostics en même temps.

Vente de locaux commerciaux sans diagnostic : les risques pour le propriétaire

La raison d'être des diagnostics

Ces contrôles ont pour but de protéger les futurs occupants d'éventuels risques présents au sein des habitations individuelles ou des immeubles :
  • Une exposition à l'amiante : elle est source de cancers et de nombreuses maladies respiratoires. Une fois la présence d'amiante détectée, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de désamiantage pour éliminer tout risque.
  • La présence de termites : elles s'attaquent aux bois et entraînent un risque d'effondrement du bâtiment.
  • L'utilisation de plomb dans les peintures anciennes : elle peut conduire à une intoxication.
  • Des installations énergivores : une isolation insuffisante ou encore certains systèmes de chauffage ou d'eau chaude sanitaire sont susceptibles de faire monter la facture d'énergie liée à l'occupation du local. Des travaux peuvent être envisagés pour améliorer la performance énergétique de l'installation.
  • Une zone concernée par des risques naturels ou technologiques.

Les conséquences en cas d'oubli de diagnostic

Si le vendeur ne fournit pas l'ensemble des documents informatifs obligatoires au moment de la vente, il ne pourra pas se défendre ultérieurement en cas d'accusation de vices cachés. Par ailleurs, un diagnostic non remis peut conduire à la diminution du prix de vente voire à l'annulation pure et simple de la vente du bien immobilier. Il est également important de tenir compte de la durée de validité des diagnostics car une fois cette dernière dépassée, le diagnostic réalisé n'a plus de valeur. Il est recommandé de faire réaliser le dossier de diagnostic technique dès la mise en vente de votre bien. En effet, en tant que propriétaire, vous avez l'obligation de communiquer le résultat du DPE du local en vente sur votre annonce immobilière. Beaucoup d'acheteurs recherchent un bien en fonction de son bilan énergétique. Cette information étant précieuse pour les futurs acquéreurs, son absence risque de réduire considérablement vos chances de vente dans de bonnes conditions.Bon à savoir : si vous envisagez de mettre en location un bien immobilier à usage commercial, ce contrat de bail est également soumis à une obligation de diagnostics !

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