Propriétaire : quels diagnostics réaliser en cas de mise en location ?

Lors de la signature du bail ou de son renouvellement, le propriétaire a l'obligation de transmettre au locataire le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et d'annexer ce dernier au contrat de location. Il rassemble les différents diagnostics immobiliers requis par loi en fonction de la localisation du logement et de son ancienneté ainsi que de l'état de l'installation gaz et électrique de l'habitation. Location de maison, d'appartement ou d'immeuble, quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour le bailleur et quelle est leur durée de validité ? Maison, appartement, garage, local commercial, la liste des diagnostics à fournir est-elle la même pour tous les biens immobiliers ? Comment s'y prendre pour constituer son Dossier de Diagnostic Technique ? Zoom sur les différents diagnostics pour louer qui doivent être fournis par le bailleur au locataire.

Les diagnostics pour la mise en location d'une maison

Le bailleur doit fournir au locataire plusieurs diagnostics pour louer une maison. Il s'agit des documents suivants :

  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : le DPE informe la personne qui loue le bien immobilier sur la consommation d'énergie de ce dernier. Cela lui permet notamment d'évaluer sa facture énergétique annuelle. Ce document est valable 10 ans.
  • Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) : ce document est obligatoire uniquement pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il permet de repérer une éventuelle présence de concentration au plomb au niveau des revêtements muraux. Le constat est définitif lorsqu'aucune trace n'est détectée ou encore en cas de concentration inférieure à 1mg/cm2. En revanche, si la présence de concentrations en plomb supérieures à ce niveau est attestée, le diagnostic immobilier a une durée de validité de seulement 6 ans et des travaux doivent être réalisés avant la mise en location.
  • Le diagnostic électricité : valable 6 ans, il est obligatoire si l'installation électrique intérieure a plus de 15 ans.
  • Le diagnostic gaz : valable 6 ans, il est obligatoire si l'installation gaz intérieure a plus de 15 ans.
  • L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) : ce document permet de savoir si le logement se situe dans une zone à risque (naturel, technologique, minier, sismique, radon, …). Valable durant 6 mois, il est obligatoire lorsque le logement est situé sur une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers.
  • Le diagnostic amiante parties privatives : même si le propriétaire n'a pas l'obligation d'annexer ce document au bail, le personne qui loue le bien dispose d'un droit à l'information pour tout bien immobilier construit avant le 1er janvier 1997. Il devra donc le lui communiquer s'il en fait la demande. Sa durée de validité est illimitée sauf lorsque le diagnostic a été réalisé avant janvier 2013. Dans ce cas, le document doit être renouvelé en cas de vente.
  • Le mesurage Loi Boutin : le mesurage de surface doit être indiqué dans le bail et peut impacter le loyer des logements. Cette surface habitable correspond à la surface de plancher construite déduction faite des surfaces occupées par les cloisons, les murs, les cages d'escaliers, les embrasures de fenêtres et de portes et les gaines ainsi que des parties du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Les diagnostics pour la mise en location d'un appartement

Les diagnostics pour louer un appartement sont identiques à ceux exigés pour la location d'une maison. Comme pour les maisons, les diagnostics d'exposition au plomb, amiante parties privatives, gaz et électricité ainsi que le l'ERP sont exigibles uniquement sous certaines conditions : lieux de résidence, ancienneté, état du logement et des installations présentes ou encore demande explicite du locataire en ce qui concerne l'amiante.

Les diagnostics pour la mise en location d'un garage

Le bailleur doit fournir deux diagnostics pour louer un garage :

  • Le diagnostic amiante pour un garage dont la construction est antérieure à 1997
  • Le diagnostic termites pour les garages situés dans une zone définie par arrêté préfectoral comme étant à risque
Le terme garage désigne une place de parking en intérieur ou en extérieur, un box ou un stationnement fermé et privatisé.

Les diagnostics pour la mise en location d'un local commercial

La liste des diagnostics pour louer un local commercial est moins exigeante qu'en cas de location résidentielle. Elle comprend uniquement les deux diagnostics suivants :

  • Le diagnostic amiante
  • L'Etat des Risques et Pollutions
Bon à savoir : un Diagnostic de Performance Energétique doit être joint au contrat lorsqu'il s'agit d'un bail mixte à usage professionnel et d'habitation afin d'informer le locataire sur l'état du logement en termes d'isolation et de consommation énergétique.

Comment faire réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires lors d'une location ?

Pour être conformes à la loi, les diagnostics obligatoires pour louer doivent être réalisés par un professionnel agréé par la COFRAC. Lors de la réalisation du contrôle, le diagnostiqueur inspecte minutieusement tous les éléments du bâtiment inclus dans le diagnostic demandé. Il est équipé d'un matériel performant et étalonné par des fournisseurs agréés. En cas de recours, il possède une assurance responsabilité civile professionnelle.Bon à savoir : des diagnostics immobiliers doivent également être fournis en cas de vente lors de la signature des documents officiels.

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